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合同能源管理在物業管理節能減排中擔當者非常重要的角色
隨著我國經濟持續增長，城鎮化進程不斷加快，人民生活水平日益提高，能源無疑成為經濟社會發展不可或缺的物質，而隨之而來的能源短缺問題也逐漸成為我國未來經濟、社會可持續發展的瓶頸。根據發達國家經驗，與人們日常生活息息相關的建筑能耗最終將會超過工業、交通領域的能耗，占到社會總能耗的40%。基于建筑能耗持續剛性增長的現實，國家從能源戰略角度，將建筑節能工作擺在越來越重要的位置，作為管理龐大不動產的物業管理行業也肩負著在物業管理與服務中開展節能工作的重大責任。
當前物業管理行業開展節能減排工作存在的主要問題
目前，物業管理行業參與節能減排工作還處于起步階段，在節能意識、節能資金和節能技術等方面存在以下主要問題。
1.節能意識缺乏。大多數企業的管理人員缺少節能減排方面的意識和知識，主要表現在對不同類型建筑的能源需求、消耗不清楚，對電梯、空調等能耗設備性能不了解，對先進的能源管理和設備運行系統不掌握。基本還停留在設備正常運行和低層次、重復性的維修養護上，難以對所管項目的設備運行狀態和能源消耗情況做出正確的判斷，提出合理化改進和管理建議。
2.技術力量單薄。要解決所管項目中不同設備在高效率的工況下運行、減少不同形式供熱、空調系統的整體能耗損失等一系列問題，需要較強的管理團隊和技術人才。作為目前處于勞動密集型的物業管理行業，企業招收的工程人員大部分是從事簡單維修工作的一線技術工人，缺少設備管理和能源控制的高級人才，使得節能減排工作難以推開。
3.改造資金短缺。既有建筑節能改造包含能耗審計、方案設計、改造施工和運行管理以及融資等一系列的專業服務環節。目前，政府在物業管理節能方面的政策支持較少，業主也不愿意另行支付這筆改造費用。而作為微利行業的物業管理業，收取的物業管理費主要用來維修養護設施設備，沒有充足的資金對整個設備運行系統進行有針對性、有計劃、有步驟的改良，局部的改造又起不到良好的效果和較高的經濟收益。
合同能源管理在物業管理行業開展節能減排中的嘗試與初步效果
近幾年，物業服務企業逐步意識到拓展節能減排工作既是行業的社會責任，也將成為管理過程中的一個效益增長點，部分企業通過對合同能源管理的嶄新商業模式的嘗試，在節能減排工作中邁出了可喜的一步，達到雙贏甚至多贏的效果。合同能源管理也開始成為大家關注的話題。
合同能源管理(EnergyPerformanceContracting，簡稱EPC)，是指節能服務公司通過與愿意進行節能改造的客戶簽訂能源服務合同，為客戶的節能項目進行投資或者融資，并向客戶提供能源審計、項目設計、設備采購、施工、工程驗收、節能量監測、系統運行維護等一條龍服務，以與客戶分享項目運行后產生的節能效益的方式回收投資并獲取合理的利潤。
采用合同能源管理對物業管理行業開展節能減排工作的意義
1.通過市場籌措了節能改造所需資金。合同能源管理機制實質是物業服務企業以節約未來的能源費用來支付節能項目全部成本的節能投資方式。此外，設備的升級，運行成本的降低，不僅免除了業主的節能改造投資，而且使能源利用效率得到提高，大大節約了物業服務公司整合改造資源帶來的交易成本，并將確保在未來一段時間，能獲得穩定收益。
2.以能源管理合同的簽訂保障了各方的權益。能源管理合同是物業服務企業和建筑節能服務公司在平等民事主體之間簽訂的合同，由節能服務公司提供建筑節能服務，物業服務企業以節能收益支付相應報酬的協議。這種管理方式既保障了物業服務企業和業主的利益，也了建筑節能服務項目的成功率。
3.充分利用了節能服務公司的專業化。節能服務公司提供的能源審計、改造方案設計、施工、運行管理和培訓以及項目融資等一條龍式專業化服務，能夠把節能改造所需要的各環節聯系起來，在系統性和連續性分析的基礎上進行節能改造決策，有利于節能改造各個環節之間的相互協調和控制，了節能改造的實施效果，避免因把各個環節割裂開來而造成節能決策過程中的信息失真以及節能改造實施過程中的各自為政的不利局面。
節能服務合同運行機制的分類
1.節能收益分享型合同運行機制。節能收益分享型合同是由建筑節能服務公司承擔全部或部分的節能投資，其回報則來自于和業主分享的節能收益。一般在節能服務公司投資實施節能措施后頭2-3年，節能服務公司會提取較大的比例節能收益，后幾年的比例會下降，直至合同期結束。這種合同方式目前在國內較為普遍。
2.能源費用托管型合同的運行機制。能源費用托管合同由建筑節能服務公司負責管理業主的整個能源系統的運行和維護工作，承包能源費用。建筑節能服務公司向業主收取一筆固定費用，客戶享受某一水平的服務，該服務覆蓋了客戶用能的所有方面，包括支付能源費用和日常維護，此類合同在歐洲市場較為常見。
3.節能收益型合同運行機制。這種形式的合同中必須向業主承諾能耗性能，即其承包項目在改造后的節能收益;作為回報業主在項目施工驗收結束后即將所有工程款支付給節能服務公司。如果實施節能措施后的合同期內項目的節能收益沒有達到節能服務公司在合同中承諾的數字(通常是個范圍)，那么建筑節能服務公司必須將這部分收益差額退還給業主。一般還有專門的保險公司參與這樣的項目，一旦項目失敗，保險公司將承擔節能服務公司不承擔賠償的部分。目前這種合同方式在美國的建筑節能服務項目較為普遍。
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